Il est clair que dans les prochains jours, les montants des crédits immobiliers vont baisser. Les banques sont de plus en plus prudentes avec cette nouvelle loi qui assouplit les taux immobiliers. D’après les récents brèmes des banques ayant été transmis aux courtiers, la moyenne brute hors assurances sur vingt ans tombe à 1.10 % en février 2021, ce qui égale le record de la fin de l’année 2019. Encore mieux les personnes présentant un excellent dossier (de l’apport, des revenus solides, de l’épargne résiduelle), peuvent emprunter sur cette même période à un taux de 0,80. Bien mieux encore, certains beaux profils toujours sur la période de 20 ans peuvent même descendre jusqu’à 0,60 % brut. Et pour tout dire dans ce dernier cas la banque ne gagne presque rien sur ce crédit immobilier. Les personnes qui souscrivent un prêt sur vingt-cinq ans sont également avantagé avec une moyenne à 1,40 % brut. Dans le même temps les personnes qui empruntent sur dix ans ont une moyenne brute de 0,75 % et certains pourraient même aller à 0,35 %.
Le crédit devient beaucoup plus facile.
En fin décembre 2020, le haut conseil de stabilité financière (HCSF) considéré comme étant le gendarme du crédit a desserré un peu les vis sur les différentes conditions de crédit. Le taux maximal qui était de 33 % en 2019 passe radicalement à 35 % désormais. La durée plafond s’établit à vingt-sept ans en 2021 alors qu’en 2020, elle était de vingt-cinq ans. Il est ainsi permis aux banques de déroger à ces règles dans 20 % des cas contre 15 % en 2020.
De nouvelles règles surgissent
Entre temps, la donne a changé et dans une note publiée en janvier, le ministère a tenu à préciser que ce fameux taux d’endettement devait obligatoirement prendre en compte le capital emprunté, les intérêts mais également le coût de l’assurance. Une mauvaise nouvelle pour les emprunteurs dont les banques excluaient jusqu’à présent l’assurance dans le calcul de leur endettement quand on sait que l’assurance pèse réellement, lourd dans le coût du crédit.
En dehors des banques en ligne, la grande majorité des établissements nationaux excluaient l’assurance dans le calcul d’endettement. Cette précision a pour conséquence d’absorber le gain de pouvoir d’achat qu’autorisait le passage à 35 % d’endettement
Une capacité d’emprunt en hausse
Le résultat de ce desserrement, c’est qu’aujourd’hui la capacité d’emprunt a considérablement augmenté. Pour un couple qui gagne 5000 € par mois et qui emprunte à 1,30 sur vingt-cinq ans , cela leur fait une marge de 21.000 € de plus, et même 50.000 € supplémentaires s’il opte pour un logement neuf explique Ludovic Huzieux, co-fondateur d’Artémis Courtage.
D’ailleurs, sachez que dans le neuf, amener la durée de vingt-cinq ans à vingt-sept ans vous permet de mieux tenir compte du différé d’amortissement qui est lié au temps du chantier. C’est qui favorise et augmente le montant emprunté à mensualité équivalente. En bref, la durée maximale atteint vingt-cinq ans avec un surplus de deux ans pour les travaux en 2021 alors qu’en 2020, c’était plutôt vingt-trois ans avec un surplus de deux ans.
Les banques prêtent uniquement aux bons gestionnaires.
Avec la crise, les banques ont renforcé leur vigilance sur tous les types de projets immobiliers. Mis à part l’apport personnel, la durée ou le taux d’effort fournit, la banque décortique plus amplement la situation financière de l’emprunteur. Il faut donc que la gestion des comptes soit irréprochable. Il ne faut pas qu’il y ait d’incidents de paiement, des découverts, etc. Les banques s’intéressent désormais aux dépenses et certains flux inhabituels provenant de l’étranger peuvent d’ailleurs motiver un refus du crédit, car les banques détestent les jeux en ligne, les sources d’insécurité et les sources de risques.
Malgré toutes ces précautions, d’autres critères sont pris en compte pour avoir un prêt désormais. Par exemple : le reste à vivre qui est la somme restante à l’emprunteur une fois qu’il s’est acquitté de la mensualité, doit être suffisant. Cette somme représente souvent 1500 € par mois pour un couple plus environ 400 à 500 € par enfant à charge. Certaines banques insèrent les impôts d’autre non. Il vaut mieux donc bien se renseigner avant de se lancer dans les calculs.
La situation professionnelle : un véritable critère d’emprunt
La priorité est donnée aux fonctionnaires et aux personnes ayant un contrat à durée indéterminée. La banque examine aussi le secteur d’activité de l’emprunteur. Dans le cas d’un chômage partiel, la banque s’assure de la solidité de l’employeur et demandera un certificat qui atteste la reprise bien avant d’accorder le prêt.
Les banques sont encore plus rétissantes et demandent aux emprunteurs une marge de manœuvre qui peut aller de trois à six mois de mensualités. Ainsi un emprunteur capable de mettre de l’argent de côté pendant qu’il effectue des remboursements est bien entendu privilégié.
Avec les nouvelles réformes en place il n’y a aucun doute que les montants des crédits immobiliers vont diminuer très prochainement. Vous savez que les banques sont assez réticente même si les taux sont avantageux pour les emprunteurs.